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22/4/2019
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Me Marie-Anne Pieri « La loi relative au désordre foncier est une grande victoire pour la Corse et les corses »

La proposition de loi portée par les députés Camille de Rocca Serra, Sauveur Gandolfi-Scheit, Paul Giacobbi, Laurent Marcangeli, et François Pupponi a été définitivement adoptée le 21 février 2017. Ce texte, qui doit notamment pallier l’absence de titres opposables et l’existence de bien non délimités, concerne toutes les régions françaises. Mais la Corse, particulièrement touchée, fait l’objet de plusieurs dispositions spécifiques. Me Marie-Anne Pieri, notaire à Aleria, a travaillé sur la rédaction de ce texte. Elle revient sur ses conséquences concrètes pour l’économie de la Corse et pour l’ensemble du patrimoine foncier insulaire.

Nuvalinu : Le projet de loi sur la résorption de désordre foncier en Corse vient d’être voté définitivement à l’Assemblée nationale ce 21 février, après avoir été légèrement amendé. Vous avez préparé ce texte en compagnie du député Camille de Rocca Serra qui l’a porté avec les députés Sauveur Gandolfi-Scheit, Paul Giacobbi, Laurent Marcangeli et François Pupponi. Pourriez-vous nous expliquer la portée de ce texte ?

Maître Marie-Anne Pieri : Cette loi visant à favoriser l’assainissement cadastral et la résorption du désordre de la propriété en Corse est une grande victoire pour la Corse et les corses. Elle a été défendue par le député Camille de Rocca Serra, les députés de Corse et du Val d’Oise, François Pupponi, et soutenue par l’ensemble des élus insulaires et les groupes parlementaires de droite et de gauche. Depuis quinze ans, le Notariat de Corse créé des titres de propriétés dans le cadre de la circulaire Badinter de 1983 et il nous fallait enfin un cadre juridique qui nous est donné par cette loi.

Cette loi va apporter une pérennité au niveau […] de la fiscalité attachée au patrimoine

Nuvalinu : Le vote à l’assemblée nationale et au sénat est donc un réel succès selon vous ?

Maître Marie-Anne Pieri : Oui, bien évidemment puisque nous sommes dans le cadre d’une loi qui va apporter une pérennité au niveau du titrement et de la fiscalité attachée au patrimoine. Car depuis des années l’ensemble des mesures propres à la Corse découlait des différentes lois de finances.

Nuvalinu : Pourriez-vous détailler les principaux articles de cette loi dans leur structure déroulante ?

Maître Marie-Anne Pieri : Cette loi comporte cinq articles : deux sont purement civils et trois, purement fiscaux.

Le 1er article consacre la procédure de création de titres de propriété, ce que nous appelons : la possession acquisitive. La Corse connaît un désordre foncier criant, dû à l’absence de titres de propriété. Les usagers du droit viennent dans nos études avec un cadastre datant de leurs aïeuls ou de leurs auteurs communs et qui, bien souvent, pour eux, est leur titre de propriété. A partir de ce cadastre, nous faisons des recherches au GIRTEC, le groupement pour la reconstitution des titres de propriété qui a été mis en place en 2006, mais n’est entré en fonction qu’en 2010. Cet outil a numérisé tout l’ancien cadastre et nous permet de remonter jusqu’au cadastre napoléonien et d’obtenir la traçabilité d’une parcelle. Il s’agit de vérifier si la personne, dont le nom figure sur le cadastre actuel est bien le possesseur apparent du bien qu’elle souhaite titrer. Mais il faut d’autres éléments pour créer un titre de propriété. Notamment deux témoins doivent attester avoir toujours connu, sur cette terre ou ce bâti, la personne, dont le nom figure sur le cadastre, ou ses descendants. A l’appui, une attestation identique du maire de la commune et une attestation des impôts prouvant que les taxes ont toujours été payées par cette famille. Nous demandons à la conservation des hypothèques du lieu de situation du bien s’il n’existe pas de titre de propriété publié et cette formalité est faite par nous notaires, pour les titres publiés avant 1956 et après 1956, date d’entrée du décret sur la publicité Foncière. Depuis le 11 mars 1956, obligation est faite aux notaires de publier les actes qu’ils reçoivent au Bureau des Hypothèques du lieu de situation du bien. Nous faisons ensuite une publicité dans le journal et un affichage en mairie, pendant un mois, du lieu de situation des biens. Si au bout d’un mois, il n’y a pas d’opposition d’un tiers, le titre est créé. Mais cette méthodologie n’existe pas dans le Code civil. L’article 1er de la loi donne un cadre juridique à cette pratique notariale et va plus loin en matière d’opposabilité. L’article 2227 du Code civil dit que tout bien immobilier est contestable pendant 30 ans. La personne doit posséder le bien pendant trente ans et l’acte créé est ensuite attaquable pendant trente ans. C’est la double peine ! La prescription atteint quasiment soixante ans. Donc l’article 1er de la loi limite à cinq ans l’opposabilité de personnes qui ne seraient pas sur place lors de la création d’un titre. Au bout de cinq ans, l’acte devient définitif. C’est très positif, d’autant que cela n’empêche pas de faire des mutations pendant ces cinq ans. Je dis souvent qu’une terre sans titre de propriété, c’est comme un enfant sans acte de naissance !

L’article 2 lève le verrou de l’unanimité et [permet] de passer à une majorité qualifiée

L’article 2 concerne l’indivision. Pour se partager ou vendre, il faut l’unanimité, l’accord de tous les héritiers. La loi du 22 juin 2006 a entrouvert la porte en disant que lorsqu’on fait un acte d’administration, c’est-à-dire qu’on donne en bail, qu’on rénove ou entretient un bien, la majorité qualifiée, à savoir l’accord  de 75 % des co-indivisaires, est suffisante. En cas de difficultés de partage, le notaire peut avoir recours  à un juge et demander que soit nommé un représentant de l’héritier taisant. Cette législation, qui date de  dix ans, n’est pas du tout utilisée, ni efficace. Il n’y a pas de jurisprudence à cause de l’encombrement des tribunaux. L’article 2 prend en compte ce blocage qui empêche, une fois le titre créé, de se partager. Il prévoit de lever le verrou de l’unanimité et de passer à une majorité qualifiée.

Ces deux articles sont très liés parce qu’on crée un titre pour faire un partage et permettre aux gens de rénover leurs biens, les transmettre… Il ne faut pas s’arrêter en route.

L’article 3 porte sur le dispositif Cazeneuve. C’est une disposition nationale qui est entrée en vigueur dans la loi de finances 2005. Quand on crée un titre de propriété sur un bien qui fait, ensuite, l’objet d’une donation, ce dispositif prévoit un abattement de 30 % avant le calcul des droits de donation. Or, aujourd’hui en Corse, quand on règle une succession, on bénéficie d’un abattement de 50 % sur la valeur des biens. Par exemple, un bien évalué 100 000 € est taxé, au niveau de la succession, sur la moitié de sa valeur. On n’applique les droits de succession, si droits il y a, que sur 50 000 €. Le dispositif Cazeneuve n’est pas usité en Corse parce que l’abattement local est meilleur, donc les gens attendent un décès pour faire des mutations. Cet article 3 harmonise ce dispositif avec le mécanisme Corse et passe à 50 %. Le bien, qui fait l’objet d’une création de titre, s’il est transmis par donation, bénéficie donc d’un abattement de 50 %.

L’article 4 proroge de 10 ans l’exonération des droits de succession à hauteur de 50 % de la valeur de l’immobilier

L’article 4 : Le régime transitoire devait s’arrêter au 31 décembre 2017. L’article 4 proroge de dix ans, à compter du 1 janvier 2018 jusqu’au 31 décembre 2027, l’exonération des droits de succession à hauteur de 50 % de la valeur de l’immobilier. D’autres mesures en devenir pourraient être envisagées dans le cadre législatif. Dans le cadre d’un titrement d’un bien bâti ne remplissant pas les conditions d’habitabilité, si engagement des copartageants de le rénover dans un délai de cinq ans, sous contrôle de l’administration fiscale : exonération des droits de succession et sur un bien bâti et habitable, engagement des copartageants de le mettre à la location pendant dix ans dans les logements sociaux : exonération des droits de succession.

L’article 5 concerne le droit du partage. Depuis le 31 décembre 2014, le droit de partage est de 2,5 %. Il est un frein aux règlements successoraux et favorise le maintien dans l’indivision. Ce droit va être neutralisé pendant dix ans.

Nuvalinu : Êtes-vous satisfaite de l’ensemble des dispositions de cette loi ?

Maître Marie-Anne Pieri : Pour la première fois, une loi prend en compte le côté civil, articles 1 et 2 et le côté fiscal, articles 3, 4 et 5.

Loi Macron: « On peut craindre une précarisation de la fonction de notaire. »

Nuvalinu : Un autre sujet maintenant. La loi a fait réagir beaucoup de notaires en Corse, avec la création annoncée de nouveaux offices, et donc l’arrivée de nouveaux professionnels. Qu’en pensez-vous ?

Maître Marie-Anne Pieri : Douze nouveaux offices notariaux pour la Corse : c’est ce que prévoit la loi Macron. La carte fixant les zones dites « d’installation libre » a été publiée au journal officiel du 15 décembre dernier. La quasi-totalité de la Corse en fait partie, seul le secteur de Corte en est exclu. Ouvert au plan national, l’appel à candidature a été très fructueux quelques 800 candidats se sont positionnés, parmi lesquels des notaires déjà installés et des SCP (Sociétés Civiles Professionnelles) du continent. Dans l’île, les professionnels sont inquiets. Adoptée le 7 août 2015 –au moyen de l’article 49.3 de la Constitution -, la loi Macron, plus précisément nommée «  loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques », prévoit, afin de « casser un monopole », un assouplissement des conditions d’installation. Auparavant, pour être nommé notaire (Officier Public et Ministériel, par le Garde des Sceaux) il fallait être présenté par son prédécesseur dans l’office notarial que l’on souhaitait acquérir, avoir l’aval du Parquet et du Parquet Général, de la Chambre départementale des notaires et de la Chambre Régionale. Désormais, dans les zones d’installation libre, outre le diplôme, il faudra simplement remplir des conditions, parfois subjectives, « de nationalité, d’aptitude, d’honorabilité, d’expérience et d’assurance ». Concernant l’implantation de nouveaux offices, c’est à l’autorité de la concurrence – qui généralement s’occupe bien plus de faire appliquer les règles dans les entreprises du privé (grandes surfaces, etc.) que dans le domaine précis du notariat – que l’étude a été demandée….. ». Pour choisir les heureux élus ? Un tirage au sort !  L’idée est très contestée. Comprenez que ça nous semble difficilement acceptable. Tout d’abord parce que les contrôles et les frais engagés pour l’acquisition de nos études ont été très importants, ensuite parce que dans l’exercice de notre fonction, notre responsabilité civile peut être engagée. Nous avons un système d’assurance professionnelle obligatoire – financé tant au plan national que régional par nos seules cotisations – qui implique que le choix de nos collègues soit lisible et rigoureux. Plutôt qu’un tirage au sort, un concours serait plus judicieux ! ». On peut craindre, avec la mise en place de cette loi, une précarisation de la fonction de notaire. Nos études perdront leur valeur marchande et les nouveaux installés n’auront pas les revenus suffisants pour vivre. Seules les grandes SCP tireront leur épingle du jeu.

Nuvalinu : Enfin, que pensez-vous du projet de statut fiscal pour la Corse lancé par le Président de l’Assemblée de Corse, M. Jean-Guy Talamoni ?

Maître Marie-Anne Pieri : Je le trouve très intéressant, mais le chemin sera long pour la mise en place d’un tel statut. Je voudrais souligner que dans le cadre de la fiscalité des entreprises, Monsieur Camille de Rocca Serra a été un précurseur avec le crédit d’impôt. Le dit crédit d’impôt a donné aux entreprises Corses un nouveau souffle, en leur permettant, dans le cadre du dispositif, d’avoir de la trésorerie.

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